Когда стоимость устранения дефектов нельзя определять отдельно от фактического объёма работ

В споре о ремонте фасада многоквартирного дома в Астрахани размер требований первоначально был связан со стоимостью устранения недостатков, определённой до суда. Однако при рассмотрении дела в апелляции возник более сложный технический вопрос: недостаточно было подтвердить наличие дефектов. Требовалось одновременно установить, какой объём подрядчик фактически выполнил, какая его часть выполнена качественно, какая имеет недостатки и сколько стоит устранение именно тех дефектов, которые возможно установить при обследовании объекта.

Для этого Двенадцатый арбитражный апелляционный суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу. Полученная экспертная модель заметно изменила расчёт по делу: вместо одной общей суммы предполагаемых затрат появились три самостоятельных показателя — стоимость качественно выполненных работ, стоимость некачественно выполненных работ и стоимость устранения выявленных недостатков. Именно их взаимосвязь, а не изолированный расчёт ремонта, стала существенной для итогового результата.

Почему первоначальной оценки оказалось недостаточно

Спор возник из договора подряда от 22 апреля 2022 года № 15. Подрядчик должен был выполнить комплекс работ по ремонту фасада многоквартирного дома в Советском районе Астрахани. Содержание и объём работ определялись приложением к договору, а выполнять их требовалось в соответствии с техническим заданием, проектно-сметной или рабочей документацией и применимыми строительными требованиями.

Заказчик ссылался на ненадлежащее качество работ и представил заключение специалиста № 784/2022. Стоимость устранения недостатков по этому внесудебному исследованию составляла 928 456,57 руб. Именно эту величину заказчик первоначально заявлял как убытки.

Подрядчик оспаривал такой подход. Среди его доводов были вопросы к объёму фактически выполненных работ, к возможности использовать внесудебное заключение для определения убытков и к тому, подтверждается ли вообще заявленная сумма реальным объёмом необходимых восстановительных работ.

Первая инстанция удовлетворила требование о взыскании 928 456,57 руб. убытков и отдельно взыскала сумму аванса. Но на стадии апелляции суд назначил судебную экспертизу, поскольку требовалось непосредственно установить технические параметры выполненного результата.

Какие вопросы пришлось разделить эксперту

Экспертная задача была построена не вокруг одного вопроса «сколько стоит ремонт». Исследование должно было определить несколько связанных, но самостоятельных обстоятельств.

• Каковы объёмы фактически выполненных подрядчиком работ.
• Какая часть этих работ является качественной.
• Какая часть выполнена с недостатками.
• Какие дефекты возможно установить при обследовании.
• Какая стоимость необходима для устранения выявленных недостатков.

Такое разделение принципиально важно для технической и сметной экспертизы. Стоимость устранения дефектов нельзя корректно использовать сама по себе, пока не определено, к какому фактически выполненному объёму относятся эти дефекты и не смешиваются ли в одном расчёте разные экономические величины.

Например, стоимость некачественно выполненной работы и стоимость её исправления — это не одно и то же. Первая характеризует цену уже выполненного результата определённого качества. Вторая показывает необходимые затраты на восстановительные мероприятия. Если сложить или вычесть эти показатели без понимания их функций, итоговая сумма может перестать отражать реальную структуру взаимных требований.

Что показало обследование фасада

В ходе визуально-инструментального исследования эксперт проверял качество ремонтных работ в границах, определённых представленными исполнительными схемами.

В судебном акте отражено, что на оштукатуренных поверхностях фасада были выявлены отклонения от ровности. По вертикали неровности достигали 25 мм, по горизонтали — 14 мм. При этом эксперт сопоставлял результаты измерений с нормативным допуском, указанным в применённой им таблице СП 71.13330.2017, и классифицировал выявленные отклонения как значительные дефекты.

Для практической проверки особенно важен сам метод установления недостатка. Вывод строился не только на визуальном впечатлении о состоянии фасада, а на цепочке:

• определяется конкретный участок выполненной работы;
• проводится измерение фактического параметра;
• устанавливается нормативный или проектный критерий сравнения;
• фиксируется величина отклонения;
• определяется объём работ, к которому относится выявленное нарушение;
• после этого формируется восстановительный объём и его стоимость.

Такая последовательность делает вывод проверяемым. Формулировка «фасад выполнен некачественно» сама по себе практически бесполезна для расчёта. Для сметного определения затрат необходимо перейти от общей оценки качества к измеряемому дефекту и далее — к конкретному способу и объёму устранения.

Почему эксперт не восстановил состояние объекта на дату завершения договора

В деле возникло дополнительное ограничение, которое существенно для аналогичных экспертиз. К моменту судебного исследования на объекте уже проводились работы по устранению части выявленных ранее недостатков.

Поэтому эксперт прямо указал, что определить недостатки выполненных подрядчиком работ именно по состоянию на дату исполнения договора в рамках проведённого исследования не представлялось возможным. Это важная граница экспертного вывода: позднее обследование не всегда позволяет достоверно реконструировать прежнее состояние объекта, если после спорных работ происходили ремонт, демонтаж, переделка или работы другого исполнителя.

Вместе с тем эксперт смог исследовать фактическое состояние фасада на момент судебной экспертизы, выявить сохранявшиеся дефекты и определить стоимость их устранения.

Для заказчика из этого следует практическое правило: если недостатки обнаружены до исправления, доказательственная фиксация должна происходить до начала восстановительных работ. Иначе часть первоначальной технической информации может быть необратимо утрачена.

Что следует фиксировать до устранения дефектов

Состав фиксации определяется конкретной задачей, но для последующей экспертной проверки важно сохранить не просто фотографии объекта, а материалы, позволяющие связать дефект с определённой конструкцией, видом работ, объёмом и исполнителем.

В зависимости от ситуации полезными могут быть:

• акт осмотра с точной локализацией дефектов;
• исполнительные схемы;
• результаты инструментальных измерений;
• фотофиксация с привязкой к участкам объекта;
• проектная и рабочая документация;
• ведомость фактически выполненных объёмов;
• КС-2 и иные документы приёмки;
• журнал производства работ;
• документы о привлечении последующих подрядчиков;
• ведомость работ, необходимых для устранения недостатков.

Каждый такой документ выполняет свою функцию. Фотография подтверждает визуальное состояние, но обычно не заменяет измерение. Измерение показывает величину отклонения, но само по себе может не устанавливать исполнителя. КС-2 подтверждает предъявленный к приёмке объём, но не всегда позволяет определить фактическое состояние скрытой или уже изменённой конструкции. Поэтому доказательная модель строится из взаимосвязанных документов.

Почему стоимость некачественной работы и стоимость устранения дефекта различаются

Судебная экспертиза по делу № А06-3138/2023 разделила эти показатели количественно.

Стоимость качественно выполненных работ эксперт определил в размере 170 362,80 руб. без учёта затрат на материалы. Для этой группы был составлен отдельный локальный сметный расчёт.

Стоимость некачественно выполненных работ составила 371 199,60 руб. без учёта стоимости материалов. Этот показатель также был рассчитан отдельно.

Но стоимость устранения выявленных недостатков оказалась другой — 551 738,40 руб. Она включала предусмотренные расчётом затраты на материалы, эксплуатацию машин и механизмов, оплату труда, накладные расходы и сметную прибыль.

Различие логично с технической точки зрения. Чтобы исправить уже выполненный дефектный результат, иногда недостаточно повторно выполнить первоначальную технологическую операцию. Может потребоваться подготовка поверхности, демонтаж, очистка, восстановление основания, повторное нанесение материала и другие связанные операции. Поэтому цена исправления потенциально может отличаться от цены первоначально выполненной работы.

Это одна из причин, почему при экспертизе дефектов опасно использовать упрощённую формулу «стоимость дефектной работы равна стоимости устранения дефекта».

Как должен строиться сметный расчёт устранения недостатков

Профессионально устойчивый расчёт начинается не с выбора расценки, а с технической ведомости дефектов и восстановительных мероприятий.

Для каждой существенной позиции необходимо установить последовательность:

1. какой дефект имеется;
2. где он расположен;
3. каким измерением или документом он подтверждается;
4. какой объём конструкции или отделки затронут;
5. какая технология требуется для устранения;
6. какие операции необходимо выполнить;
7. какие материалы и ресурсы нужны;
8. как эти операции преобразуются в сметные позиции.

Если пропустить первые этапы и сразу составлять локальный сметный расчёт, возникает риск получить подробную стоимость работ, необходимость или объём которых технически не доказаны.

Поэтому сильный расчёт устранения дефектов фактически состоит из двух частей. Первая — техническое обоснование объёма. Вторая — стоимостная оценка этого подтверждённого объёма.

Исполнительные схемы помогли определить границы обследования

В рассматриваемом деле исполнительные схемы использовались при определении границ выполненных работ, исследованных судебным экспертом. Это показывает ещё одну важную функцию исполнительной документации.

Она нужна не только для формального закрытия строительного процесса. При последующем споре исполнительная схема может помочь установить, какой участок конструкции относится к конкретному этапу или исполнителю и где именно следует проводить техническое исследование.

Если такой привязки нет, возникает дополнительная неопределённость: дефект на объекте существует, но необходимо ещё доказать, относится ли он к работам проверяемого подрядчика.

Особенно критично это в ситуациях, когда после прекращения первоначального договора объект достраивался или ремонтировался другой организацией.

Почему внесудебное заключение и судебная экспертиза дали разные стоимостные ориентиры

Первоначальное заключение специалиста использовалось заказчиком для обоснования требования о 928 456,57 руб. убытков. Суд первой инстанции взыскал эту сумму.

Однако назначенная апелляционным судом экспертиза исследовала иной комплекс взаимосвязанных вопросов: фактические объёмы, качественную и некачественную части работ, текущее состояние объекта и стоимость устранения выявленных при судебном исследовании дефектов.

В результате стоимость устранения недостатков по судебной экспертизе составила 551 738,40 руб.

Разница между двумя суммами сама по себе не означает, что одно исследование обязательно было «правильным», а другое «неправильным». Для профессионального анализа важно другое: нужно сравнивать предмет исследования, дату обследования, фактическое состояние объекта, поставленные вопросы и исходные документы.

Если между двумя обследованиями состояние объекта изменилось, прямое сравнение только итоговых денежных сумм может быть методологически ошибочным.

Техническая экспертиза повлияла не только на стоимость ремонта

Особенность дела состоит в том, что апелляционный суд использовал результаты судебной экспертизы не как отдельную справку о стоимости дефектов, а как основу для более широкого расчёта взаимных предоставлений сторон.

Суд соотнёс:

• 551 738,40 руб. стоимости устранения выявленных недостатков;
• 358 640 руб. уплаченного аванса;
• 170 362,80 руб. стоимости качественно выполненных работ;
• 371 199,60 руб. стоимости некачественно выполненных работ.

В результате апелляционный суд определил итоговую величину 368 816 руб. убытков и изменил решение первой инстанции, которой ранее была взыскана значительно большая сумма.

Для заказчика это наглядно показывает, почему техническая и сметная части проверки должны работать совместно. Ошибка в определении фактического объёма автоматически переходит в денежный расчёт. Ошибка в классификации качественных и дефектных работ влияет на взаимные расчёты. А некорректно определённый восстановительный объём изменяет стоимость устранения недостатков.

Три разных вопроса, которые нельзя смешивать

Какой объём фактически выполнен?

Это вопрос физического результата. Он устанавливается по состоянию объекта, исполнительным документам, актам, схемам, измерениям и другим относимым материалам.

Какой объём выполнен с недостатками?

Здесь требуется критерий качества. Нужно определить, каким требованиям должен соответствовать результат и какие фактические параметры этим требованиям не соответствуют.

Сколько стоит устранить подтверждённые недостатки?

Это уже сметный вопрос. Но ответ на него зависит от двух предыдущих этапов. Пока не определены дефект и его объём, стоимость устранения не имеет достаточного технического основания.

Именно последовательное разделение этих вопросов позволяет избежать ситуации, когда подробный сметный расчёт создаёт видимость высокой точности, хотя исходный технический объём остаётся спорным.

Что проверять заказчику до предъявления стоимости устранения дефектов

Если задача состоит в определении затрат на исправление результата подрядчика, полезно проверить не только саму смету восстановительных работ.

Сначала следует установить:

• какая работа действительно выполнена проверяемым подрядчиком;
• какие конкретно недостатки относятся к этой работе;
• сохранился ли дефект на момент обследования;
• если дефект уже устранён — имеются ли достоверные материалы о его первоначальном состоянии;
• какие измерения подтверждают величину отклонения;
• какая проектная, договорная или нормативная характеристика используется для сравнения;
• какой объём требует исправления;
• какой способ устранения технически обоснован;
• не включены ли в восстановительную смету работы, которые не связаны с подтверждённым дефектом;
• не пересекается ли стоимость устранения с другими уже учтёнными денежными требованиями.

Только после этого имеет смысл проверять расценки, ресурсы, индексы и итоговую стоимость.

Почему ранняя фиксация состояния объекта особенно важна

Дело показывает практическую проблему, которая встречается при строительных спорах регулярно: к моменту экспертизы объект уже может выглядеть иначе, чем в момент прекращения договора.

Заказчик заинтересован как можно быстрее устранить дефекты и продолжить эксплуатацию или ремонт. Но техническое исправление объекта способно уничтожить часть доказательств исходного состояния.

Эти две задачи необходимо разделять по времени:

1. сначала полноценно зафиксировать состояние;
2. определить спорные участки;
3. провести необходимые измерения;
4. сформировать дефектную ведомость;
5. сохранить подтверждающую документацию;
6. только затем приступать к устранению.

Если аварийность или иная ситуация не позволяет ждать, фиксация всё равно должна быть максимально полной с учётом реальных обстоятельств. Иначе в последующей экспертизе может оказаться технически невозможно установить состояние объекта на требуемую дату.

Что даёт независимая проверка до возникновения спора

Такая экспертиза полезна не только после появления судебного конфликта. Проверка фактических объёмов и стоимости устранения недостатков до окончательных расчётов позволяет заранее разделить технически разные категории работ.

На выходе заказчику нужен не общий вывод «есть дефекты», а структурированный результат:

• подтверждённый фактически выполненный объём;
• объём без выявленных недостатков;
• дефектный объём;
• описание и локализация каждого существенного дефекта;
• критерий, по которому установлено несоответствие;
• технически необходимый способ устранения;
• обоснованный восстановительный объём;
• расчёт стоимости этого объёма;
• границы достоверности вывода, если часть первоначального состояния уже невозможно восстановить.

Такая структура позволяет отдельно обсуждать факт дефекта, способ его устранения и стоимость. Если одна из частей оспаривается, становится понятно, где именно находится расхождение.

Практический вывод

Стоимость устранения строительных недостатков — это конечный результат цепочки технических выводов, а не исходная величина проверки.

Сначала требуется доказать сам факт выполнения работы конкретным подрядчиком. Затем установить её качество и измеряемые отклонения. После этого определить реальный объём восстановительных мероприятий. И только затем этот объём можно переводить в стоимость.

В ситуации с ремонтом фасада в Астрахани судебная экспертиза именно так разделила качественные работы, некачественные работы и затраты на устранение выявленных дефектов. Такое разделение позволило апелляционному суду использовать не одну укрупнённую сумму, а более детальную техническую и стоимостную модель взаимных требований.

Для аналогичного объекта наиболее рискованный подход — начинать спор со стоимости. Более надёжный путь — начинать с доказанного физического состояния объекта и последовательно переходить от дефекта к объёму, от объёма к технологии исправления и только затем к сметному расчёту.

Источник практики

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, постановление от 5 марта 2025 года по делу № А06-3138/2023, резолютивная часть объявлена 4 марта 2025 года. В апелляции исследовано заключение судебной строительно-технической экспертизы от 23 декабря 2024 года № 520/12, в которой определялись объёмы и стоимость качественно и некачественно выполненных фасадных работ, выявленные дефекты и стоимость их устранения.

По результатам апелляционного рассмотрения решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 января 2024 года было изменено: с учётом выводов судебной экспертизы суд определил итоговую сумму убытков в размере 368 816 руб.

Материал подготовлен на основе открытых источников и не является описанием проекта нашей компании. Технические и стоимостные выводы приведённого дела относятся к конкретному объекту, установленному объёму работ и исследованному состоянию фасада. Для другого объекта объём дефектов, способ их устранения и стоимость должны устанавливаться самостоятельно.